Entre papel e concreto

Autor: Marat Troina

Data: 01/08/2017
Reportagem do GLOBO no último dia 5, dos repórteres Guilherme Ramalho e Selma Schmidt, trouxe mais uma vez à tona o desafio urbano da Região Portuária do Rio. O estopim, agora, é a interrupção de prestação dos serviços de manutenção, segurança e limpeza por parte da Concessionária Porto Novo — organização privada responsável pela realização das obras de urbanização e prestação desses serviços na região.
 
A alegação é a falta de recursos, decorrente da decisão do único fundo comprador dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), a Caixa Econômica, de não mais manter os desembolsos mensais, como programado inicialmente. Cepacs são títulos criados para financiar operações urbanas em áreas degradadas da cidade.
 
O banco teve sua expectativa de venda de Cepacs significativamente frustrada. Somente 8% do total desses papéis foram negociados até o momento.
 
A considerar a previsão das novas construções definida na Lei Complementar 101/2009 — que modificou o Plano Diretor e autorizou a instituição da nova operação urbana — mais de cinco milhões de metros quadrados seriam construídos em 30 anos — numa média de 175 mil novos metros quadrados por ano. A considerar os últimos cinco anos, de 2012 a 2016, a média de metros quadrados “inaugurados” (com habite-se) no Porto é inferior a 50 mil por ano.
 
No fim de 2015, um relatório da Ernst & Young analisou o Balanço Patrimonial da CFIIPM (Caixa) e apresentou ressalvas quanto ao valor real dos Cepacs. Prenúncio do atual impasse entre a concessionária, a prefeitura e o fundo, o documento aponta “incerteza significativa” quanto à realização dos Cepacs e antecipa que os valores dos papéis podem ser “substancialmente diferentes do estimado”, podendo “afetar a liquidação das obrigações assumidas pelo fundo”.
 
Com investimentos realizados de mais de R$ 5 bilhões do total de R$ 8 bilhões previstos, talvez a reavaliação geral de expectativas seja a única saída estrutural para os atuais Cepacs do Porto Maravilha.
 
Contudo, frente ao desafio de financiamento das cidades, a solução da operação urbana, que vem sendo demonizada, pode ser boa, se bem calibrada.
 
Através dos Cepacs, a operação urbana promove a territorialização das economias urbanas. Dentro do modelo, seria viável, por exemplo, custear a manutenção da orla com a concessão dos quiosques, ou trocar os serviços de segurança e limpeza de uma rua pela cobrança de estacionamento em suas margens. Os títulos também poderiam viabilizar a dita “captura” da mais-valia urbana: não seria devido que a valorização imobiliária no entorno das grandes obras públicas “ajudasse” a pagar por estas infraestruturas? Qual o sentido de se investir recursos públicos vultuosos numa região e deixar que o resultado da valorização imobiliária seja totalmente privatizado? O modelo poderia ter sido implantado, por exemplo, na expansão do metrô. Com essa lógica, os recursos do “caixa único” da prefeitura seriam turbinados pela “captura” de contribuições decorrentes das próprias obras públicas. E novos investimentos seriam viáveis.
 
Nesta realidade de crise grave não nos resta escolha: temos que avançar.
 
Artigo originalmente publicado no jornal O Globo na quinta-feira, 27 de julho. Clique aqui

Autor: Marat Troina

Mini currículo: Marat Troina é arquiteto e vice-presidente do Departamento Rio de Janeiro do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-RJ)